전세권 설정 vs 전세보증보험, 뭐가 더 좋을까?

 

 

 

전세 계약을 할 때 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 보호하는 것입니다. 이를 위한 대표적인 방법이 전세권 설정과 전세보증보험 가입인데요. 두 방법은 각각 장단점이 있어서 어떤 것이 더 좋은지는 상황에 따라 다릅니다.

이번 글에서는 전세권 설정과 전세보증보험의 차이점, 장단점, 그리고 어떤 상황에서 더 적합한지를 쉽게 정리해 보겠습니다.

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전세권 설정이란?

전세권 설정이란, 등기부등본에 세입자의 전세금을 받을 수 있는 권리를 표시하는 것을 의미합니다.

✅ 전세권 설정의 장점

1. 우선 변제권 확보
   • 집이 경매로 넘어가더라도 전세권자는 경매 대금에서 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있음.
2. 거주권 보장
   • 집주인이 바뀌더라도 전세 계약이 유지될 가능성이 큼.
3. 담보 성격
   • 전세금을 집을 담보로 잡아 놓은 것이므로, 집주인이 쉽게 계약을 어길 수 없음.

❌ 전세권 설정의 단점

1. 설정 비용 발생
   • 등기 비용, 등록세, 지방교육세, 법무사 수수료 등이 들어가며, 초기 비용이 부담될 수 있음.
2. 설정 불가한 경우 있음
   • 집주인이 동의하지 않으면 전세권 설정이 불가능함.
3. 경매 절차 필요
   • 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 직접 경매 절차를 진행해야 하므로 시간이 오래 걸릴 수 있음.

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전세보증보험이란?

전세보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 보험사가 대신 보증금을 지급해 주는 제도입니다.

✅ 전세보증보험의 장점

1. 빠른 보상 가능
   • 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보험사(HUG, SGI 서울보증 등)에서 대신 지급.
2. 법적 절차 최소화
   • 세입자가 직접 경매를 신청할 필요 없이, 보험사가 해결해 줌.
3. 집주인 신용 체크 기능
   • 보증보험 가입이 어려운 집주인은 재정적으로 문제가 있을 가능성이 높음 → 세입자가 위험한 집을 피하는 데 도움.

❌ 전세보증보험의 단점

1. 보험료 부담
   • 보증금의 0.1~0.4% 정도의 보험료를 내야 함.
2. 가입 조건 제한
   • 일부 고가 전세나 다가구 주택 등은 보험 가입이 어려울 수 있음.
3. 보증금 전액 보장 X
   • 일부 경우 감액 지급될 수도 있음.

 

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전세권 설정 vs 전세보증보험, 어떤 것이 더 좋을까?

전세권 설정과 전세보증보험은 각각 장단점이 있기 때문에 어떤 것이 더 좋은지는 상황에 따라 다릅니다.

비교 항목	전세권 설정	전세보증보험
보호 방식	등기부등본에 기재	보험 가입
보증금 반환 방법	직접 경매 신청 가능	보험사에서 보증금 대신 반환
소유권 변동 시 계약 유지 여부	유지될 수도 있음	유지됨
비용 부담	등록세 및 법무사 비용 발생	보험료 납부 필요
집주인 동의 여부	필요	불필요

 

✅ 어떤 선택이 더 좋을까?

1. 안전성을 최우선으로 한다면? → 전세보증보험 추천
   • 보험사가 보증금을 대신 지급해 주므로 가장 안전한 방법.
   • 법적 절차 없이 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있음.
2. 초기 비용이 부담된다면? → 전세보증보험 추천
   • 보험료는 있지만, 전세권 설정보다 초기 비용 부담이 적음.
3. 장기간 거주할 계획이고, 집주인이 믿을 만하다면? → 전세권 설정 고려 가능
   • 추가 비용이 들지만, 계약이 유지될 가능성이 크고 우선 변제권이 있음.
4. 전세보증보험 가입이 어려운 경우? → 전세권 설정이 차선책
   • 보증보험이 불가능한 경우, 전세권 설정으로 보증금 보호 가능.

 

 

 

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그래서 가장 안전한 선택은?

👉 전세보증보험이 가입 가능하다면 전세보증보험이 더 안전한 선택!
👉 보증보험이 불가능한 경우, 전세권 설정이 차선책이 될 수 있음!

📌 가장 추천하는 방법:

✅ 전세보증보험 + 확정일자 조합이 가장 실용적이고 안전한 선택!
✅ 전세권 설정은 보증보험이 불가능한 경우 고려!

전세 계약을 앞두고 있다면, 자신의 상황에 맞게 전세보증보험과 전세권 설정 중 적절한 방법을 선택하세요.