전세권 설정으로 전세보증금을 안전하게 보호하는 방법

 

 

 

전세 계약을 할 때 가장 큰 걱정은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 하는 점입니다. 특히, 집주인의 사정으로 인해 부동산이 경매로 넘어가거나 소유권이 변경될 경우, 세입자는 보증금을 잃을 위험이 있습니다.

이러한 위험을 줄이는 방법 중 하나가 바로 전세권 설정입니다. 전세권을 설정하면 세입자는 보다 강한 법적 권리를 가질 수 있어 보증금 보호가 수월해집니다.

이번 글에서는 전세권 설정이 무엇인지, 왜 필요한지, 그리고 전세보증금을 안전하게 보호하기 위한 방법을 자세히 알아보겠습니다.

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전세권 설정이란?

전세권 설정이란, 등기사항전부증명서(등기부등본)에 ‘이 집의 세입자’로서 전세금을 받을 수 있는 권리를 표시하는 것을 의미합니다.

전세권 설정의 주요 특징

• 실거주 효력 발생: 전세권이 설정되면, 세입자가 다른 주택으로 이사를 가더라도 해당 전세집에 대한 우선변제권이 보존됩니다.
• 직접 경매 신청 가능: 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자는 별도의 소송 없이 직접 집을 경매에 넘길 수 있습니다.
• 보증금 보호: 집이 경매로 넘어가더라도 세입자는 전세보증금에 대한 권리를 보장받을 수 있습니다.

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전세권 설정이 필요한 이유

1. 보증금 반환이 어려울 때 직접 경매 신청 가능

일반적인 전세 계약에서는 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 소송을 진행해야 하지만, 전세권이 설정되어 있으면 세입자가 직접 경매를 신청할 수 있습니다.

2. 보다 강한 법적 보호

전세권은 등기부등본에 기재되는 공식적인 권리이므로, 단순한 대항력이나 우선변제권보다 강한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

3. 소유권 변동 시 보증금 보호 가능

전세권이 설정되어 있으면, 소유권이 변경되더라도 세입자의 전세권이 등기부등본에 그대로 남아 있어 법적으로 보호됩니다.
단, 새로운 소유주가 기존 전세 계약을 승계하지 않을 경우 보증금을 반환하고 계약을 종료할 수도 있습니다.

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전세권 설정 비용

전세권 설정 비용은 전세보증보험보다 높은 편이며, 전세보증금이 클수록 비용도 증가합니다.

전세권 설정 시 발생하는 비용

• 등록세 : 전세보증금의 0.2%
• 지방교육세 : 등록세의 20%
• 등록 수수료 : 부동산 1건당 10,000~15,000원
• 법무사 수수료 : 평균 20~30만 원

전세권 설정 절차가 복잡하기 때문에 직접 진행하기 어려운 경우 법무사에게 위임하는 경우가 많아 법무사 비용도 추가로 발생할 수 있습니다.

 

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전세권 설정 방법

1. 집주인 동의 받기

전세권을 설정하려면 반드시 집주인의 동의가 필요합니다.
전세권 설정은 집주인의 등기사항전부증명서에 세입자의 권리를 표시하는 것이기 때문에, 집주인이 동의하지 않으면 설정할 수 없습니다.
따라서 전세계약을 체결할 때 미리 집주인과 협의하는 것이 중요합니다.

2. 전세권 설정 등기 신청

전세권을 설정하려면 관할 등기소에 등기 신청을 해야 합니다.

필요 서류:

• 전세권 설정 계약서
• 등기신청서
• 집주인의 동의서
• 인감증명서 및 신분증
• 등록세 및 수수료 납부 영수증

3. 등기 완료 확인

전세권 설정이 완료되면, 등기부등본을 발급받아 전세권이 정상적으로 기재되었는지 확인해야 합니다.

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전세권 설정 vs 전세보증보험 비교

전세권 설정이 어렵다면, 전세보증보험을 활용하는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다.

비교 항목	전세권 설정	전세보증보험
보호 방식	등기부등본에 기재	보험 가입
보증금 반환 방법	직접 경매 신청 가능	보험사에서 보증금 대신 반환
소유권 변동 시 계약 유지 여부	유지될 수도 있음	유지됨
비용 부담	등록세 및 법무사 비용 발생	보험료 납부 필요
집주인 동의 여부	필요	불필요

 

전세권 설정은 비용이 높고 집주인의 동의가 필요해 번거로운 편입니다.
하지만 전세보증보험에 가입할 수 없는 경우, 전세권 설정이 세입자를 보호할 수 있는 강력한 대안이 될 수 있습니다.

 

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전세권 설정으로 전세보증금을 보호하세요

전세 계약을 할 때 보증금 보호는 가장 중요한 요소 중 하나입니다.
✔️ 전세권 설정을 하면 보증금 반환이 어려울 경우 직접 경매를 신청할 수 있으며, 소유권이 변경되어도 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.
✔️ 하지만, 비용이 높고 집주인의 동의가 필요하므로 전세보증보험과 비교하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

전세 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 가장 안전한 방법으로 보증금을 보호하는 전략을 세우세요.

 

 

전세권 설정 vs 전세보증보험, 뭐가 더 좋을까?